撰文：楊明峰「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（以下簡稱『新青安房貸』）」優惠購屋政策從 2023 年 8 月上路至今，成功提振房市買氣，更令 2023 年度的全國買賣移轉棟數預期，從原先「28 萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰 30 萬棟」。新青安房貸為何有這麼大的威力，可以助攻房市交易量？主因在於利率條件與貸款年限都有做出調整。新青安房貸相較於青安房貸舊制，包含機動一段式利率從 2.025% 降為 1.775%，在市場利率普遍超過 2% 的現在，成為現今房貸利率的「破盤價」。此外，貸款年限也從 30 年延長為 40 年、貸款額度上限從 800 萬元調高至 1,000 萬元、寬限期更是從 3 年拉長至 5 年。假使在 2023 年 8 月 1 日至 2026 年 7 月 31 日「用滿」新青安房貸的 1.775% 優惠房貸，3 年下來可省下 11 多萬元的利息成本。加上貸款年限較現今主流的 30 年房貸足足多了 10 年，也將大幅推升民眾的購屋負擔能力。在不考慮頭期款、貸款成數、信評等條件下，假使以月還款 3 萬元來回推試算，青安房貸舊制利率為 2.025%、年限 30 年，最高可購買總價約 1,011 萬元的住宅；當新青安房貸利率降至 1.775%、年限拉長至 40 年，購屋總價將可提升至約 1,288 萬元，比舊制多出 277 萬元。樂居科技創辦人李奕農分析，當房貸年限邁向 40 年期時，每月償還的房貸金流將愈加輕鬆，且愈能接近區域的租金水準，再加上拉長寬限期，將大增年輕首購族進場購屋的意願，「在租不如買的考量下，有能力存夠頭期款者，就會考慮買房。」據央行統計，今年 9 月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等 5 大公股銀行，其新承作房貸額度 710 億 1,500 萬元、月增 12.4%，年增 29.8%，其中青安房貸新承作 245 億 8,000 萬元，占新增房貸約 35%，顯示新青安房貸明顯催出買氣。從最新發布數據來解讀，截至今年 10 月，六都買賣移轉棟數年增率已連續 4 個月轉正，而每季的移轉棟數更是連續 2 季正成長，顯示今年房市逐步放量。而下半年起又有新青安房貸助攻，以及年底購屋旺季，預期買氣將能持穩放量。再據樂居網統計預售屋交易量統計，隨著 8 月升至 6,958 件，已超越 2022 年下半年單月水準，另外總體經濟預期轉好，加上「政府推出的新青安房貸政策，儼然成為首購族利多，對房市信心面提升很多，從各項數據來看，剛需買盤穩定增長，交易量雖無明顯爆出天量，卻是助攻房市交易量走出低谷的原因之一。」李奕農說。而住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分析，政府自 2020 年起至今推出 5 波打炒房政策，加上總體經濟偏弱，今年以來房市買氣明顯下滑，市場保持觀望，深怕政府再次出手干預市場，使得剛需買盤觀望了近 1 年時間。眼看房價不如預期的大幅下修，深怕就此錯過買房絕佳時機，於是趁著新青安房貸的大利多進場，也逐步淡化市場悲觀情緒，更讓 2023 年全國買賣移轉棟數的預期，上修至挑戰 30 萬棟。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄觀察，8 月新青安房貸政策上路後，不少年輕人衝著新青安房貸來看房。而中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺則表示，今年下半年交易量比上半年回升，加上新青安房貸利多，「首購買盤回來了。」全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，這波新青安房貸更推升低總價新案或是中古屋的買氣，特別是交通機能強、有建設利多的區域，或是有高收入科技族群聚的科技園區，強者恆強，需求支撐強勁，驅使買盤勇於進場。王瑞祺表示，歐美國家比台灣更早面臨薪水漲幅跟不上房價漲幅的問題，因此亦有提出相應政策，比如 50 年期房貸或是將房貸傳承給下一代，推測這次台灣新青安房貸推出的 40 年期房貸，未來很有可能「常態化」。在新青安房貸助攻交易量逐步回籠時，民眾最關心的房價走勢如何呢？對此，李奕農認為新青安房貸催出剛需買盤，但房地合一稅有 5 年重稅閉鎖期，導致成屋賣壓不重，無斷頭危機，不致大幅度降價求售。因此，現今房價仍呈高原期走勢，無法大幅向上走，但在剛需穩盤下，未來房價仍有一定支撐。