文／黃健誠
今年房市 329 檔期，推案量雖然不突出，但仍有超過 7000 億的總銷量，新進場個案數也大幅成長。不過這股量能持多久，仍有待觀察。
「賣得差不敢講，賣得好更不敢講……，」一名建商高層說道。自從這幾年房價高漲，政府開始重手打炒房，也讓許多建商對實際銷售數字不願多談，擔心過於高調會引起政府注意。
不過，鏡頭轉到青埔一處小宅預售案的接待中心，在 3 月的某個週六，只見來看房的人潮絡繹不絕，與建商低調的態度呈現極大反差。
桃園、新竹、台中推案火熱 根據「591 新建案」統計，今年 329 檔期，包括六都及新竹地區等七個縣市，推案總銷金額為 7810 億元，雖然水位相較去年略有下滑，年減 7.3％，不過，超過 7000 億的總銷量，再加上新進場個案數大幅成長，顯見建商信心回穩。
從七都個別區域來看，其中又以桃園市、新竹縣市、台中市推案最為火熱。以桃園市來說，青埔雖因房價過熱，有局部賣壓浮現，推案力道弱化，但其他如 A7、中路、經國及小檜溪等重劃區，仍是推案熱區。因此，總銷金額從去年的 689.9 億元，推升至今年的 1563 億元，整體量能年增達 126.6％。
新竹縣市有科學園區題材，整體推案總銷金額為 636.6 億元，年增 34.7％。不過，原先的重點熱區竹北市，因新案每坪均價已來到 6 字頭，甚至開價破 70、80 萬，驚人價格讓當地房市逐漸冷卻，想買房的民眾開始外溢到竹東、寶山、湖口等價格較親民的蛋白區，建商也開始在這些區域大幅推案。
另外，從各區域的總銷金額觀察，北部地區顯然比南部來得火熱，台南及高雄分別下滑 29.7％及 6.3％。591 新建案分析，有這樣的結果，主因是台南去年已在 329 檔期推案大爆發，而墊高基期，今年建商布局較去年保守；高雄雖微幅下滑，但受到台積電題材影響，左營、楠梓及橋頭等區域的買氣仍然穩健，個案銷售狀況落差相當大。
從今年 1、2 月全台六都買賣移轉棟數觀察，光是前兩個月合計，就將近四萬棟，較去年同期年增四成，顯見房市仍延續去年下半年的熱潮。從 2024 年迄今，房市交易熱度明顯升溫，多數專家也對今年上半年的房地產市場，抱持樂觀的態度。
科學園區外溢效益持續存在 綜觀整體房市，除了延續去年下半年的新青安貸款題材外，科學園區題材更是貫穿今年上半年的房市主軸。
從全台各區域五年房價漲幅來看，漲幅前五名分別是竹北市 118.38％、台南新市區 93.25％、台南麻豆區 83.88％、新竹市 81.85％、台中北屯區 79.32％。
房市趨勢專家李同榮分析，台南新市區、善化區、台中潭子區、高雄橋頭區等地的漲幅都高達 68～95％。這代表科學園區的外溢效益持續存在，也因為台灣的高科技業引領高收入、高消費，又帶動高需求，逐步助漲房市，也在外溢效應的帶動下，潛力蛋白區仍是值得關注的房市焦點。
回頭檢視過去幾年的房地產市場，政府雖然重手打炒房，抑制投資客炒作情形，但經濟情況、產業趨勢仍帶動房市又一波多頭行情，而去年下半年新青安貸款出爐後，也刺激了更多剛性需求的買盤進場，是推升多頭行情的一股力量。
觀察過去十年間的全國總戶數變化，或許與近幾年的房市需求，有著密不可分的關係。
根據內政部戶政司的資料，全台灣的總人口數，從 2014 到 2023 年這十年間僅微幅下降 0.057％，可說是人口數近乎持平，並無變化。
家庭結構改變影響住宅需求 但若從總戶數來看，2014 年的總戶數為 838.2 萬戶，到了 2023 年卻達到 924 萬戶，十年間，全國總戶數增加 85.8 萬戶，成長高達一成之多。這樣的數字，代表家庭結構的改變，因為小家庭變多了，住宅需求便隨之增加。
其中，桃園市總戶數的增幅尤為驚人，從 73.3 萬戶增加至 90.3 萬戶，增幅高達 23.26％；其次依序為新竹縣市、台中市及新北市。
台灣家庭結構的改變、總戶數增加等因素，是否影響到房市量能？馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，這十年來，家庭結構明顯改變，像是小家庭、獨居戶增加，還有高居亞洲第一的台灣離婚率，導致原本兩個人住，變一個人住等情況增加，都讓總戶數產生變化。
不過，台灣總家戶數增加，雖然對房市剛性需求的量能有一定影響，但不見得是推升房價的主因。畢竟家戶數增加，也不見得有買房子的急迫性，只能說是影響房價的次要因素。
台灣十年來的總人口不變，但家戶數激增，也代表平均每戶人口數不斷下降。內政部統計資料指出，2023 年底，平均每戶人口數量僅剩下 2.53 人；再加上房價高漲，讓市面上的小宅商品大行其道，從過去三房的主流房型，如今兩房商品才是市場主流，也讓愈來愈多建商因應趨勢，推出小宅建案。
自住客是主力買盤 何世昌提到，從政府出手打炒房後，投資客明顯減少，而房地產這波多頭行情，最主要還是自住的剛性需求，特別是在新青安貸款政策出爐後，推升潛在購屋需求。也就是說，自住客仍是目前房市的主力買盤。
提到台灣家庭及人口結構的改變，許多民眾對「少子化」是否成為房市長期的利空因素，仍抱有諸多疑惑。
不過，何世昌指出，許多人在談論少子化對房價的因素時，都忽略一項因素，就是小孩並非一出生就去買房子。具體來說，等到這批小孩長大成為購屋主力時，才會浮現對房市需求的影響。
台灣的新生兒人數，在 2001 年正式跌破 30 萬大關，且從此未再回升，一路下滑。若將 2001 年當成少子化世代的起始年度，2001 年出生的新生兒，今年多數是大學畢業剛進入職場的階段，正巧對應台灣近年面臨勞動力市場的缺工問題。
如果再從聯徵中心的數據觀察，何世昌說，在 15 年前，首購主力的年齡為 30 至 35 歲，但現在的首購主力年齡已延後到 40 至 45 歲，這也代表目前現在市場上的首購主力為 7 年級生。當 7 年級生買完，後面還有 8 年級生、9 年級生，接棒成為市場首購主力。
因此，如果以首購主力的角度思考少子化影響，大約要到 2041 年後，台灣的房市才會開始受到少子化影響。
央行意外升息將衝擊房市？
綜觀今年整體的房市，何世昌認為，新青安貸款的刺激效果最大，不僅推升中古屋市場熱度，讓部分區域賣到「無貨可賣」。另一方面，也帶動預售屋市場的買盤信心。
目前看來，台灣今年整體經濟表現樂觀，再加上政府能用的打房手段用盡，因此現在還看不到房市的利空因素。預估今年接下來的房市，可能是價量齊揚、盤整向上的格局。
日前，央行出乎意料地宣布升息半碼，而針對房市的信用管制措施暫且按兵不動，業界普遍認為對房價衝擊不大，但是，央行在六度升息後，利率累計調升共 3.5 碼，確實也加重房貸族負擔。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，意外升息顯見通膨壓力山雨欲來，雖然此次僅升半碼，在房貸負擔上不至於增加太多，但對於買方確有「溫水煮青蛙」之感，也可能稍降房市買氣。
【本文摘自遠見雜誌 4 月號；更多文章請上遠見雜誌官網：https://www.gvm.com.tw】